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Damien Panier investissement locatif

Comment obtenir un prêt pour son investissement locatif ?

Comme il est dit dans l’article précédent, concernant l’investissement locatif immobilier sans apport, il est important, et même primordial de présenter à la banque un dossier solide afin qu’elle sente que vous êtes quelqu’un d’investi, sérieux et motivé et ainsi accéder au prêt. En effet, pour obtenir un prêt pour votre investissement locatif, un dossier bien préparé vous permettra aussi de faire progresser votre demande dans les meilleurs délais et avec un maximum de réalisme.

Obtenir un prêt pour son investissement locatif peut être source d’angoisse et de soucis surtout lors d’un premier investissement. Pourtant, les apparences sont trompeuses, car c’est souvent lors d’un premier investissement immobilier qu’il est plus facile d’obtenir le financement.

Quant à la demande des prêts suivants, même si cela requiert plus d’efforts, pas de panique nous allons voir ça ensemble, en appliquant les méthodes suivantes, que cela est tout à fait faisable sans s’arracher les cheveux.

La capacité d’emprunt

Afin obtenir un prêt pour son investissement locatif, il est important de bien connaître ses capacités d’emprunts. La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez avoir afin de financer votre projet immobilier.

Il est fondamental de savoir, avant de vous lancer dans les recherches, combien vous allez pouvoir investir, car si vous commencez vos recherches de biens immobiliers sans savoir vraiment vos capacités financières, vous allez vous retrouver coincé et finalement tout cela ne sera qu’une perte de temps dans votre projet.

Sachez qu’il est possible que votre banque vous aide à calculer cette capacité d’emprunt. Il suffit de prendre rendez-vous auprès de votre banquier, expliquez-lui que vous souhaitez faire un prêt, mais que pour cela, vous devez d’abord connaître votre capacité d’emprunt.

Le calcul est des plus simples : Les revenus – les charges.

Dans les revenus, on va compter :

  • pour les salariés, le salaire ou la retraite.
  • pour les apprentis, vos revenus d’apprenti sont comptés dedans.
  • si vous êtes au chômage votre revenu de pôle emploi va être pris en compte.
  • les bénéfices industriels/non commerciaux et agricoles
  • revenus fonciers
  • revenus de placements

Dans les charges, on va compter :

  • Les crédits en cours
  • Loyers
  • Pensions alimentaire

Et pour terminer, il y a le fameux 33 %. Une banque « ne peut pas » emprunter au-dessus de 33 % de taux d’endettement. En fonction de la banque, du conseiller, de la présentation de votre dossier et bien d’autres critères, la valeur reste approximative, mais voyez comme une bonne préparation de son dossier est vraiment important.

Donc un conseil ne négligez surtout pas cette étape capitale pour monter un bon dossier.

Préparer, tous les documents

Aussi évident que cela puisse paraître, préparer ses documents pour votre rendez-vous à banque est un atout majeur. Premièrement, car vous allez paraître pour quelqu’un d’organisé, sérieux ce qui n’est pas négligeable.

Puis deuxièmement, par expérience, j’ai eu l’occasion de discuter avec des banquiers qui sont constamment à réclamer des papiers qui manquent au dossier et qui font fassent, par la suite, à des remontrances, car cela n’avance pas assez vite. Bref cela peut vite devenir un casse-tête pour eux et ainsi vous mettre des bâtons dans les roues pour la demande de votre futur emprunt.

Donc évitez cela et mettez toutes les chances de votre côté en regroupant toute la documentation nécessaire que je vous présente si dessous :

  • Une pièce d’identité (carte d’identité ou passeport)
  • Un justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance de loyer, factures d’eau, de téléphone ou d’électricité)
  • Un contrat de travail
  • Les 3 derniers bulletins de salaire ou les 3 derniers bilans comptables pour les agriculteurs, artisans, commerçants et professions libérales
  • Les relevés de vos comptes bancaires des 3 derniers mois
  • Vos derniers avis d’imposition

Mais également les documents qui sont attachés au bien :

  • Dernières taxes foncières
  • Les frais
  • Les appels de copropriétés

Pensez à emmener tout ce qui est le tableau de calcul de rentabilité et de cash-flow. Le cash-flow, en immobilier, est la notion centrale qui permet de mesurer la performance d’un investissement. Quant au tableau de calcul de rentabilité, il permet, comme son nom l’indique, de calculer la rentabilité de votre projet.

Voilà avec tout cela, vous allez montrer que vous avez tout calculé de A à Z, que vous connaissez tous les coups qui sont liés au bien, combien vous allez devoir sortir d’argent tous les mois, tous les ans, combien cela va vous rapporter. C’est donc le calcul de l’extrême qui montre que vous connaissez votre projet immobilier sur le bout des doigts et c’est un point très rassurant pour la banque.

Je vous fournis le tableau et vous explique comment le remplir dans mes formations.

Avoir des finances propres

Sachez que cela se prépare 3 mois à l’avance. Mais pourquoi ? Nous allons y venir.

Tout d’abord ce que j’appelle des finances propres, c’est un relevé de compte bancaire le moins estival possible. Il est plus compliqué d’obtenir un prêt lorsque sur votre dernier relevé vient s’afficher un montant astronomique concernant des sorties, des achats vestimentaires, électroniques, etc. Cela, le banquier va y prêter attention, et penser que vous êtes dépensier et que vous ne gérez pas vraiment votre argent. Ce qui n’est pas le but.

C’est là que les 3 mois de préparation sont utiles. Certains vous diront qu’il existe quelques petites astuces pour couvrir ces dépenses « inutiles » comme par exemple avoir deux comptes bancaires : l’un pour les plaisirs (sorties, pubs, vêtements, gadgets…) et un autre pour les dépenses nécessaires au quotidien (loyer, alimentation, essence…). C’est une méthode que je n’affectionne pas vraiment, je préfère la transparence. Je préfère faire attention les 3 mois qui précèdent le rendez-vous à la banque sans bien évidemment me priver de tout, mais en faisant bien attention à ne pas dépenser sans véritable raison. Mais cela, c’est un avis personnel.

Comme moi, vous pouvez vous aider d’une application mobile pour gérer vos comptes, personnellement, j’utilise Bankin’. Je la trouve très intuitive et agréable à utiliser. Cela pour permettra peut-être de chasser certaines dépenses inutiles.

En tout cas, le conseil qu’il faut retenir, c’est d’avoir un relevé de compte bancaire le plus clean possible.

Eviter les découverts

Il va de soi que si vous êtes à chaque fin de mois à découvert sur votre compte, il y a de fortes chances pour que votre banquier vous refuse le prêt. Pour lui, si vous n’êtes pas capable de gérer votre propre argent en dépensant plus que ce que vous gagnez, alors vous n’êtes pas en mesure de gérer un investissement immobilier.

En accédant à un crédit immobilier, vous allez devoir endosser de nouvelles charges qui s’appuieront sur votre budget et vous aurez pour devoir de les assumer. Donc soyez certain de bien savoir/pouvoir gérer votre argent pour éviter tout découvert.

L’épargne

Faut-il conserver son épargne ou l’utiliser comme apport personnel ? C’est la question que beaucoup d’entre vous peuvent se poser. Mais attention de ne pas confondre l’épargne et l’apport. On ne donne pas notre épargne en apport.

Retenez que cette épargne va être comme un petit coup de pouce pour montrer que vous êtes capable de mettre de l’argent de côté et que vous êtes en mesure d’assurer le prêt un certain temps. Là aussi, il n’y a pas de règle en la matière, mais les banques permettront un endettement plus élevé, plus important s’ils constatent que vous avez une bonne épargne.

Alors à la question, donne-t-on son épargne en apport, je vous conseille vivement de répondre non.

Sachez qu’avoir de l’épargne n’est pas du tout obligatoire, c’est tout à fait optionnel. Personnellement, j’ai commencé à investir dans l’immobilier sans épargne.

Emmener des photos

Il est important d’impliquer au mieux votre banquier dans votre projet immobilier. Pour cela, les photos de votre bien vont être un moyen de lui montrer votre assiduité, votre motivation, mais aussi, pour lui, de visualiser pour quoi l’argent qu’il débloque pour le prêt va être dépensé. Cela montre de votre part un intérêt.

N’hésitez donc pas à être bavard concernant votre projet immobilier. Une relation de confiance va certainement s’instaurer entre votre banquier et vous, aidant ainsi pour un éventuel autre prêt pour un futur prochain investissement.

Pour conclure, ne négligez pas tous ces points très importants pour un rendez-vous à la banque afin d’obtenir un prêt pour votre investissement locatif. Seul le point « épargne » n’est pas obligatoire, car on peut investir dans l’immobilier sans épargne. Ce fut mon cas au début, je n’avais aucun sou de côté et pourtant, j’ai pu me faire financer sans aucun problème donc l’épargne est optionnelle.

Bon succès !

Damien Panier